35歳からのほにゃらら

人生尻上がり

霧ヶ峰

就寝時67.2キロ

 

イベントの思想の為、諏訪へ。

 

立石公園の駐車場から女神湖まで。

だらだら長い坂でだったが、調子がよかったのか精神的にはあまり堪えず。

本番は今日の4倍と思うと、気が滅入る。

 

結構動いたけど、ダイエットのため食事は控えめ。

炭水化物は取らず、肉と魚を食う。

 

運動して疲れるとお腹はすくが、甘いものを食べるのは不思議と我慢できる。

気がする。。。

太った

朝起きて体重計に乗ったら69キロあった。

66キロ前後をキープしていたと思っていたので少しショック。

 

平日のローラー台の頻度もだいぶ下がっているし、ここ数カ月は週末にロングライドに行くことも無くなっていたので、当然と言えば当然だが。

 

今年は妻の出産予定日とツールドおきなわの日程が重なっており、運動するモチベーションを保つものが無くなってしまったのも事実。

 

好きなものを好きなだけ食べる生活をしていると、血糖値が高くなるせいか、だるくて運動する気にならない日がとても多い。

 

もう半分中年だし、ちゃんと節制しないとおじさん化が加速する一方だ…。

 

まだモテたいし!モテたほうが楽しいし!

 

最近読んだ本に「~になりたくない」と考えていると、意識がなりたく無いほうに引き寄せられ、なりたくないモノになってしまいがち、という事が書いてあった。

(シロクマ効果だっけ?)

 

おじさんになりたくない、ではなく、自分は若い!とか、自分は運動が好き!とか前向きな意識でいると良いらしい。

 

若いし!モテるし!運動好き!

 

と虚勢を張ってみる、有給の午後。

モノを買うのに迷わなくても良い時代

お金を使うときって、結構悩みます。後戻り出来ないので。

なにかほしいものがあると、日がな一日価格ドットコムやamazonを眺めて時間を無駄にしています。

 

今日も新しい営業カバンを買おうと思ってずっとパソコンに張り付いていました。

数週間かけて候補をいくつかに絞っていたのだけれども、ネットショッピングだと実物が見れないので、最後の詰めでもやはり悩んでしまいます。

 

決めきれずに悶絶しながらamazonを眺めている時『返品無料』の文字が目に入りました。

『返品無料』とは『間違って注文しちゃったものは、送料amazon持ちで返送OKだよ』の意味だと思っていたいのですが、良く内容をみると『試して気に入らなかったら、返品して良いよ、送料もamazonが負担するよ』という意味でした。

 

『返品』というと、イレギュラー対応であまり何度もするのはマナー的に良くないイメージがあるのですが、むしろジャンジャン返品してくれと言わんばかりです。

配送業者はちゃんと料金貰えてるのか心配になります。

 

そんな地味に常識を覆すサービスが「コソッ」と書いてあり、やっぱamazonスゲーなと思いました。サービスはこうやって変わって行くんだなと。

 

ということで、営業カバンを2つ、7万円分を返品前提で購入しました。もちろん気に入れば一つは残しますが、必ず1つは返送しますし、なんなら2つとも返送して別物を頼む可能性も全然あります。正式なサービスなので、罪悪感なく利用出来てとても満足です。

 

同じようなサービスでamazonワードローブというのも始まっており、勢いで8着頼みました。

 

いまはまだファッション関係限定ですが、そのうち他の分野にも広がってくるような気がします。

 

これからは迷ったらとりあえず買ってしまえば、無駄に時間を使わなくても良くなりそうです。

クラウドリース 大量遅延

インフルエンザで寝込んでいる間に

クラウドリースで大量遅延のお知らせが出ていますね…。

 

私自身は出資してないし損もしてないのですが。 

とりあえず、貸出先と延滞の残高を一覧にまとめてみました。

 

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貸出先11社 108ファンド 残高38.9億円… 

 

ひどい(白目)

 

どの案件も、1回目は17年12月以降なので残高は1年間に積み上げたものです。

貸出先の企業がどの程度の規模の会社はわかりませんが、1社で2億円の融資は大手銀行でも結構しんどいと思います。

全部の案件をつぶさに見たわけではないですが、おおむね資金使途は運転資金のようです。こんな高金利で運転資金を借りなきゃいけない先に、1年間の間にどんだけ貸し込んでるんだと…。

 

運転資金は事業を行う上でどうしても発生する資金であり、そこを銀行が出さないとなれば、その企業はもう死んでいると言っても過言ではないです。ましてや担保があるのに借りれないとなれば猶更でしょう。

 

恐らくどの企業もリファイナンス(借換え)前提の資金繰りになっており、クラウドリースはファンドの返済期限に合わせて新たなファンドを作って資金を融資し、その資金で過去のファンドの返済をし…という自転車操業だったのでしょう。リファイナンスのたびに債務がドンドン膨れていって、もうさすがに不味いとなって、クラウドリースが白旗上げた結果、直近1年に投資した投資家がババを引かされたんだと思います。

 

上の借り換えサイクルは、正常な企業であれば当然の資金繰りですが、ソシャレンの高金利で運転調達するような企業ですから、基本赤字なんでしょう。カネは出ていく一方なのに借り入れは増える一方となれば、利息すら払えなくなって当然です。。。

 

正直、クラウドリースは人(投資家)の金だと思って、貸出先の資金繰り考えず、リスクを度外視して融資していたとしか思えません…。

 

リリースでは「リファイナンス出来るよう頑張ったけど、ここ数カ月の間に調達環境が悪くなって、リファイできるだけのファンド組成が出来ませんでした」と言い訳しており、一部界隈では審査基準を引き締めたmaneoのせいとか言っている人もいるみたいですが、甘い審査で貸し続けたクラウドリースの責任でしかないと思います。

 

私も、今回の件で勉強になりました。

ソーシャルレンディングは、従来金融機関の与信の付き辛い企業に救いの手を差し伸べる良い仕組みだと思いますが、やはり通常運転資金案件はダメですね。

「銀行が金を出せない・出さない」という事をあまり軽く考えないようにしないと、目先の高利回りに踊らされて結局損する事になります。

 

プロジェクトか新規事業がらみの案件で、銀行が融資しづらい条件を自分で推測出来る案件でないと基本的には手を出さないようにしようと思います。

オーナーズブック:港区オフィス・商業素地第1号ファンド第1回

オーナーズブック。

マザーズ上場のロードスターキャピタルの運営するソーシャルレンディングです。

この会社は自社で不動産売買しているので、ソシャレンで自社のメザニンを調達してるのかなとおもいましたが、外部企業に貸してるんですね。

いろんな案件の第二貸し先になっているA社がロードスターキャピタルでしょうか??

 

せっかく上場してるので、まずは有価証券報告書を見てみます。

 

 

  2017年12月期 2018年9月期
売上 8,794 7,814
営業利益 1,364 2,144
税前利益 1,123 1,841

 

おお好業績。3Qなのですでに前期利益上回ってます。

年末に立て続けに物件売却のIR出しているので、期末に向けてはさらに業績伸ばしてくるでしょう。変な売却損とかがないのも好印象。

ただ、ここ数年は市況が良かったので、不動産業界は軒並み業績良いです。

 

となると、財務が気になります。

 

  2018年1月期 2018年9月期
現預金 4,615 5,629
販売用不動産 15,987 20,490
営業貸付金 1,167 2,599
     
短期借入 50 125
長期借入 12,757 16,222
匿名組合出資預り金 2,989 5,322
有利子負債 15,796 21,669
     
純資産 4,557 5,722
純資産比率 20.7% 19.5%

 

匿名組合出資預り金が、ソシャレンでの調達と思われます。営業貸付金との差額が自社利用分でしょうかね??

 

現預金と純資産が結構あるので、多少在庫不動産の価値が棄損しても大丈夫そうです。ほかに変な資産がないので、気になるのはこんなもんでしょう。

足元、景気が崩れそうな地合いなので、不動産関係は結構リスク高いと思いますが、この会社は大丈夫な(潰れることはない)気がします。おこがましいですが…。

 

~~~~~~

 

さて、案件ですが今回はオーナーズブックにしては規模が大きいです。

いつもは、メザニン(銀行融資の足らず部分)が主なので金額が小さいですが、本件は当社が銀行に代わってシニアローンを出すため、金額がまとまっています。

 

となると、なんで銀行がシニアローン出さないのかが気になります。

 

3. 賃貸借の状況

2018年12月20日現在、全15室のうち10室が賃貸中となります。総合不動産会社ANによれば、このうち6室が本貸付の返済予定日迄に期間が満了する定期借家契約、2室が本貸付の返済予定日後に期間が満了する定期借家契約、残る2室が普通借家契約となっており、対象物件を取得した後、これら残存テナントと退去につき交渉を継続するとのことです。

 

理由はこれでしょう。

対象物件は建替えの為に立ち退き交渉中であり、空室も多く家賃収入が少ない為、銀行ローン(基本的に月々分割返済)の返済資金を生み出せないのだと思います。

立ち退き完了と建替えの計画が固まるまで、銀行は様子を見ているのでしょう。

 

そんな意味では、ソシャレン向きの案件な気がします。

こういったヤヤこしい案件を纏められるのはキャッシュがあるか、企業体がしっかりした勝ち組企業しか手が出せず、小さい企業は指をくわえてみているしかありませんでした。

『金持ちはより金持ちに、貧乏人は貧乏なまま』な世界でしたが、ソシャレンの活用で貧乏人にも道が開かれた感がします。

(AN社をディスっているわけではありません。為念。)

 

色々書きましたが、全部前置きです。。。

本件のリスクは物件の価値に尽きると思います。

 

4. 物件評価額

OwnersBook評価額は、オフィス・商業ビル素地(土地)の価格として、外部専門家による査定額を参考に145,000万円(14億5000万円)と査定しております。なお、OwnersBook評価及び外部専門家による査定においては、物件①の最有効使用は、現況の店舗・オフィスビルを前提としたものではなく、テナント退去・建物解体後のオフィス・商業ビル素地(土地)と判定しています。その査定に当たっては、中規模のオフィス・商業ビル開発等を目的とする開発業者にとっての開発リスクと利潤を考慮した開発計画に基づく価格と周辺の取引事例から査定した価格を関連付けた上で、テナント立退料及び建物取り壊し費用等を控除し、オフィス・商業ビル素地として査定しています。今回の物件①に対する募集金額110,000万円(11億円)は、そのうちの75.9%となります。

 

立ち退き料・解体費用を控除した上での担保価値に対して75.9%の貸付ということで、十分固めな印象です。さすが不動産のプロが運営するファンドです。

多少市況が悪くなっても、大変担保実行したら回収はできそうな気がします。

 

ということで、ファンドの企業体もしっかりしており、担保価値の査定もあまりリスクのない案件と思います。

 

リスク:★★☆☆☆

LCハイブリッドファンド27号

LCレンディング。

JASDAQグロースに上場しているLCホールディングスの子会社です。

ソーシャルレンディング事業者は第三者への貸付を業にしているところがほとんどですが、ここは自社グループの事業向け資金をソシャレンで調達しているようです。

 

上場してるのに、わざわざ高い金利でカネ借りるなんて怪しい。と最初っから穿った見方をしておりますが、保有不動産の取得資金のメザニンローンのようなので、賢い使い方と言えるかもしれません。

勝手なイメージですが、金融機関にメザニンの打診をすると、アレコレ資料の提出を要求され、そのうえ審査に時間もかかるので、機動性に欠けます。その点ソシャレンなら投資家もうるさい事言わない(仕組み的に言えない)ので、会社としては使いやすいのではないかと思います。

個人的には、もっと投資家に資料開示してほしいと思いますが、気軽さとトレードオフなので何とも言えません。

 

 さて、今回の案件。

 

【事業会社S社向け】医療関連事業支援(リファイナンス資金)の募集(2043)

本案件の融資先は、LCホールディングス(株)の関連事業会社であるS社です。

S社は病院・医療関連施設に対するコンサルティングやオペレーション支援、
病院・医療関連不動産の保有などを含めた医療関連事業を行っています。

 

案件の概要はこれだけです。うん、わからん。

これだけでは、投資して良いか判断できません。調べてみましょう。

 

S社というのは㈱LCメディコムのことで、医療コンサルを行っていいるようです。

HPをざっとしか見ていませんが、おそらく医療法人の資金調達支援や、診療点数の加算支援(要は売上アップ支援)を行っているのだと思います。

 

株式会社 LC メディコム(以下、LCM)は、平成 29 年 10 月に、病院施設及びその関連施設に関する周辺業務への様々なサービスを提供するために、設立されました。同社は、前事業年度における実質的な稼動は数ヶ月でしたが、設立初年度から黒字を達成しており、今後は当社グループにおける主たる事業として発展させたいと考えております。

 

中期経営計画にも上記記載があり、会社としても期待しているようです。実際、診療報酬はどんどん引き下げる方向にあり、医療機関の経営は厳しくなっていくでしょうから、ニーズはある分野だと思います。

 

ただ、コンサル業は実績と看板がモノをいう世界であり、2017年設立の新手がどの程度実績上げられるかは未知数です。LCメディコム単体の業績も開示されていません。

 

となると、投資して良いかの判断は、親会社含めたLCホールディングス全体の信用力がどうかにかかって来ます。本件、親会社保証は付いていませんが、さすがに上場企業が子会社見捨てて借金踏み倒すこともないでしょう。

ということで、有価証券報告書を見てみます。

 

18年9月期(6か月)

売上:92.8億円

営業利益:14.9億円

当期利益:3.2億円

連結自己資本:54.9億円(自己資本比率:20.8%)

 

財務的にはそう悪くない感じがします。ただ、メインは不動産業なので、在庫している不動産がちゃんと売れないと途端に業績が悪くなります。

 

わからないなりに色々調べていると、LCホールディングスの社長の金子氏は、不動産ファンドで業界を席巻し、リーマンショックとともに凋落した『ダヴィンチ・ホールディングス』の元社長のようです。

ダヴィンチホールディングスは、丸の内や港区の有名ビルを超高額で買い、ファンド化していましたが、リーマンショックで不動産価格が落ち込み、評価損で債務超過となり上場廃止となりました。当時、同じような形で消えていった不動産会社がたくさんあります。不動産業は市場がクラッシュすると共倒れになることが多く、これが最大のリスクです。

ダヴィンチについて興味のある方は、調べてみてください。ネットに色々記事があります

 

総評すると、LCレンディングの案件は、案件個別評価ではなく、LCホールディングスが生きるか死ぬかにカネを出す案件です。

 

社長は相当な不動産のプロです。その辺の不動産業者とは格が違うでしょう。

ただ、過去に大きな失敗もしています。

また、最近の世界情勢は、リーマンショックの再来を予感させる感じもあります。

不安要素は色々あります。

 

究極的には

『一度失敗した人はまた失敗する』と考えるか、

『一度失敗した人はもう同じ失敗はしない』と考えるか、

投資の判断はそこに行きつくような気がします。

(僕は、この人は同じ轍は踏まない人ではないかと思っています)

 

リスク:★★★☆☆

クラウドバンク:太陽光発電ファンド第575号

クラウドバンクは太陽光案件が多いですね。ルートがあるのでしょうか?

ソーシャルレンディングの会社は色々ありますが、会社によって特色がはっきりしていて面白いです。

 

資金使途となる太陽光発電所の概要

ロケーション 宮城県
発電出力規模 約20MW※
売電予定単価 36円/kWh(税別)

 

20メガ36円の未可動案件なんてまだあるんですね…。年間の売電収入は年間6億円にはなるでしょうか。東北は出力抑制が無制限の地域なのでリスクはありますが、欲しい企業は多いと思います。

ただ、今まで塩漬けになってたのだとしたら、何かネガティブ要素があったのかもしれませんが、公開情報ではそこまで分かりません。

 

資金使途 太陽光発電所にかかる権利および土地の取得資金・開発資金および運転資金等

BL社は当該融資に基づく資金を用いて宮城県にある太陽光発電所にかかる権利を購入し、当該発電所開発予定地の一部に係る林地開発申請後、大手金融機関グループ傘下のリース会社から匿名組合出資を受けて当該融資の弁済を行う予定です。

 

本件は権利売買のつなぎ資金のようです。20メガ36円の大型案件の権利…。金額がどのくらいなのか気になります…。

それは置いておいて、太陽光などの繋ぎ資金案件は、ちゃんとコストの安い資金の借り換えが出来るかが重要になります。その点この案件は、最終的に大手リース会社から資金が出てくるようなので比較的安心です。

 

なんでリース会社?銀行じゃないの?と思いますが、銀行は基本的に本業にしか融資してくれない傾向があるのです。メガソーラーは副業扱いで、しかも投資金額が大きく(本案件もおそらく40億円位かかると思います。)普通の中小企業だと本業の投資資金より大きくなってしまうので、銀行はあまり積極的に資金を貸してくれません。

(あんまり副業にお金を貸しちゃうと、本業で資金が必要な時に貸せなくなってしまい、結果倒産させてしまう可能性があるからです。)

 

なのでメガソーラー界隈はオリックス等のノンバンクの主戦場になっており、リース会社の中には自社でメガソーラーの開発をしているところもあります。銀行などに比べ理解のあるところが多いようです。

 

クラウドバンクの案件は、借手の情報がほとんどなく、メガソーラーの開発場所も県単位でしか分からないので何とも判断しづらいことが多いのですが、大手金融機関のリース会社が資金手当てを検討しているのが事実であれば、この案件は特に問題が無いと言って差し支えないと思います。

 

リース会社もサッサと資金出してあげれば良いのにと思いますが、内部で色々条件があるのでしょう。そういった大企業の不合理があるのでソーシャルレンディングの市場が成り立っており、僕らが収益を得る機会があるのも面白いなと思います。

 

リスク:★★☆☆☆