35歳からのほにゃらら

人生尻上がり

オーナーズブック:港区オフィス・商業素地第1号ファンド第1回

オーナーズブック。

マザーズ上場のロードスターキャピタルの運営するソーシャルレンディングです。

この会社は自社で不動産売買しているので、ソシャレンで自社のメザニンを調達してるのかなとおもいましたが、外部企業に貸してるんですね。

いろんな案件の第二貸し先になっているA社がロードスターキャピタルでしょうか??

 

せっかく上場してるので、まずは有価証券報告書を見てみます。

 

 

  2017年12月期 2018年9月期
売上 8,794 7,814
営業利益 1,364 2,144
税前利益 1,123 1,841

 

おお好業績。3Qなのですでに前期利益上回ってます。

年末に立て続けに物件売却のIR出しているので、期末に向けてはさらに業績伸ばしてくるでしょう。変な売却損とかがないのも好印象。

ただ、ここ数年は市況が良かったので、不動産業界は軒並み業績良いです。

 

となると、財務が気になります。

 

  2018年1月期 2018年9月期
現預金 4,615 5,629
販売用不動産 15,987 20,490
営業貸付金 1,167 2,599
     
短期借入 50 125
長期借入 12,757 16,222
匿名組合出資預り金 2,989 5,322
有利子負債 15,796 21,669
     
純資産 4,557 5,722
純資産比率 20.7% 19.5%

 

匿名組合出資預り金が、ソシャレンでの調達と思われます。営業貸付金との差額が自社利用分でしょうかね??

 

現預金と純資産が結構あるので、多少在庫不動産の価値が棄損しても大丈夫そうです。ほかに変な資産がないので、気になるのはこんなもんでしょう。

足元、景気が崩れそうな地合いなので、不動産関係は結構リスク高いと思いますが、この会社は大丈夫な(潰れることはない)気がします。おこがましいですが…。

 

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さて、案件ですが今回はオーナーズブックにしては規模が大きいです。

いつもは、メザニン(銀行融資の足らず部分)が主なので金額が小さいですが、本件は当社が銀行に代わってシニアローンを出すため、金額がまとまっています。

 

となると、なんで銀行がシニアローン出さないのかが気になります。

 

3. 賃貸借の状況

2018年12月20日現在、全15室のうち10室が賃貸中となります。総合不動産会社ANによれば、このうち6室が本貸付の返済予定日迄に期間が満了する定期借家契約、2室が本貸付の返済予定日後に期間が満了する定期借家契約、残る2室が普通借家契約となっており、対象物件を取得した後、これら残存テナントと退去につき交渉を継続するとのことです。

 

理由はこれでしょう。

対象物件は建替えの為に立ち退き交渉中であり、空室も多く家賃収入が少ない為、銀行ローン(基本的に月々分割返済)の返済資金を生み出せないのだと思います。

立ち退き完了と建替えの計画が固まるまで、銀行は様子を見ているのでしょう。

 

そんな意味では、ソシャレン向きの案件な気がします。

こういったヤヤこしい案件を纏められるのはキャッシュがあるか、企業体がしっかりした勝ち組企業しか手が出せず、小さい企業は指をくわえてみているしかありませんでした。

『金持ちはより金持ちに、貧乏人は貧乏なまま』な世界でしたが、ソシャレンの活用で貧乏人にも道が開かれた感がします。

(AN社をディスっているわけではありません。為念。)

 

色々書きましたが、全部前置きです。。。

本件のリスクは物件の価値に尽きると思います。

 

4. 物件評価額

OwnersBook評価額は、オフィス・商業ビル素地(土地)の価格として、外部専門家による査定額を参考に145,000万円(14億5000万円)と査定しております。なお、OwnersBook評価及び外部専門家による査定においては、物件①の最有効使用は、現況の店舗・オフィスビルを前提としたものではなく、テナント退去・建物解体後のオフィス・商業ビル素地(土地)と判定しています。その査定に当たっては、中規模のオフィス・商業ビル開発等を目的とする開発業者にとっての開発リスクと利潤を考慮した開発計画に基づく価格と周辺の取引事例から査定した価格を関連付けた上で、テナント立退料及び建物取り壊し費用等を控除し、オフィス・商業ビル素地として査定しています。今回の物件①に対する募集金額110,000万円(11億円)は、そのうちの75.9%となります。

 

立ち退き料・解体費用を控除した上での担保価値に対して75.9%の貸付ということで、十分固めな印象です。さすが不動産のプロが運営するファンドです。

多少市況が悪くなっても、大変担保実行したら回収はできそうな気がします。

 

ということで、ファンドの企業体もしっかりしており、担保価値の査定もあまりリスクのない案件と思います。

 

リスク:★★☆☆☆